আমাদের দেশে কৃষি খাস জমি রয়েছে ২০ লাখ ৭৩ হাজার ৮১১ একর ও অকৃষি খাস আছে ৩৬ লাখ ৭১ হাজার ৫৫৭ একর তাহলে কৃষি, অকৃষি খাস জমির পরিমাণ ৫৭ লাখ ৪৫ হাজার ৩৬৮ একর। এখন প্রশ্ন হল এই খাস জমি কি?
State Acquisition And Tenancy Act 1950 এর ধারা ৭৬ এ খাস জমির সংজ্ঞা দেওয়া হয়েছে অত্র ধারা অনুযায়ী কোনো ভূমি যদি সরকারের হাতে ন্যস্ত হয় এবং সেই জমি গুলি যদি সম্পূর্ণ সরকারের নিয়ন্ত্রণাধীন থাকে তা হলে সরকার, এই ভূমিগুলো সরকার কর্তৃক প্রণীত পদ্ধতি অনুযায়ী বন্দোবস্ত দিতে পারেন, অথবা অন্যকোনো ভাবে ব্যবহার করতে পারেন, সরকারের নিয়ন্ত্রণাধীন উপরোক্ত ভূমিগুলোকে খাস জমি হিসাবে বুঝাবে।
তবে অন্যান্য মন্ত্রণালয়ের যথা-
১। রেল, বন বা পূর্ত কিংবা
২। সড়ক ও জনপথ এর স্বত্বাধীন বা মালিকানাধীন বা নিয়ন্ত্রণাধীন ভূমিকে সরকারের খাস জমি হিসাবে গন্য করা যাবেনা। The Constitution of the People’s Republic of Bangladesh এর ১৪৩ অনুচ্ছেদে (১) এর গ্রুপ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী বাংলাদেশে অবস্থিত প্রকৃত মালিকবিহীন যেকোন সম্পত্তি উক্ত অনুচ্ছেদ অনুযায়ী পতিত ভূমি,খালি ভূমি বা খাস ভূমি হিসাবে গণ্য হবে।
অকৃষি খাস জমি :
অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্তের সংক্রান্ত নীতিমালা ১৯৯৫ এর ২.০ (ক) ধারায় অকৃষি খাস জমির সংজ্ঞা দেওয়া হয়েছে। দেশের সকল মেট্রোপলিটন এলাকা, সকল পৌর এলাকা এবং সকল থানা সদর বর্তমান নীতি মালা অনুযায়ী শহর অঞ্চল হিসেবে বিবেচিত হবে। এই সকল অঞ্চলের কৃষিযোগ্য জমিও অকৃষি খাস জমি হিসেবে বিবেচিত হবে। ইহার বাইরে অন্যান্য সকল জমি কৃষি খাস জমি হিসেবে বিবেচিত হবে।
অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত প্রদান :
অকৃষি খাসজমি বন্দোবস্ত সংক্রান্ত নীতিমালা ১৯৯৫ অনুযায়ী নিম্নের ব্যক্তি এবং সরকারি বেসরকারি প্রতিষ্ঠানকে জমির বাজার দর অনুযায়ী সরকারি মূল্য বা সেলামী প্রদানের শর্তে অকৃষি খাসজমি বন্দোবস্ত দেওয়া যাবে।
১। বাজার দর অনুযায়ী জমির মূল্য নির্ধারণ করে নির্ধারিত মূল্যের ১০% মূল্যে দিয়ে ধর্মীয় উপাসনালয়, এতিমখানা, কবরস্থান ও শ্নশানঘাট, শিক্ষাপ্রতিষ্ঠান স্থাপনের জন্য বন্দোবস্ত নেওয়া যাবে।
২। প্রাকৃতিক দূর্যোগজনিত কারণে ক্ষতিগ্রস্ত ও সরকার কর্তৃক বৈধভাবে পূণনির্বাসিত লোকজনকে দখল বিবেচনায় এনে প্রতি পরিবারের জন্য সর্বোচ্চ ০.০৫ একর (পাঁচ শতাংশ) জমি দীর্ঘ মেয়াদী বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। তবে নারায়নগঞ্জ সহ ঢাকা মেট্রোপলিটন এলাকায় এবং চট্রগ্রাম মেট্র্রোপলিটন এলাকায় এই ধরণের বন্দোবস্ত দেয়া যাবে না।
৩। বিশিষ্ট শিক্ষাবিদ, কবি, সাহিত্যিক বা জাতীয় পর্যায়ে নিজ অবদানের জন্য বিশেষভাবে স্বীকৃত ব্যক্তিকে মেট্রোপলিটন এলাকায় সর্বোচ্চ ০.০৫ একর (পাঁচ শতাংশ) এবং মেট্রোপলিটন এলাকার বাহিরে সর্বোচ্চ ০.০৮ একর (আট শতাংশ) পর্যন্ত জমি বাজার দরে বন্দোবস্ত দেয়া যাবে।
৫। প্রবাসী বাংলাদেশীরা যদি রেজিষ্ট্রিকৃত সমবায় এর মাধ্যমে বহুতল বিশিষ্ট ভবন নির্মাণ এর জন্য জমি বন্দোবস্ত নিতে চান তাহলে তাদেরকে মেট্রোপলিটন এলাকায় সর্বোচ্চ ১.০ একর এবং জেলা শহরে সর্বোচ্চ ৩.০ একর পর্যন্ত জমি বন্দোবস্ত নিতে পারবেন তবে ইহা নূন্যপক্ষে পাঁচতলা ভবন হতে হবে এবং এইক্ষেত্রে জমির মূল্য বৈদেশিক মুদ্রায় পরিশোধ করতে হবে।
৬। আবেদনকারী যদি শহর এলাকার বাহিরে শিল্প স্থাপনের জন্য মোট প্রয়োজনীয় জমির ৩/৪ অংশ নিজে সংগ্রহ করেন তাহলে সর্বোচ্চ অংশ পরিমাণ সংলগ্ন খাস জমি বাজার দরে বন্দোবস্ত নিতে পারবেন।
৭। যদি কেউ একসনা লীজমূলে জমির দখলে থাকেন এবং ১০ বৎসর যাবত জমির সরকারি পাওনা পরিশোধ করেন তবে তিনি সর্বোচ্চ ০.০৫ একর (পাঁচ শতাংশ) জমি বাজার দরে বন্দোবস্ত নিতে পারবেন।
৮। অধিগ্রহণকৃত জমি যদি পুনঃগ্রহণের মাধ্যমে খাস করা হয় তবে, সেই সকল জমির মূল মালিক বা তার বৈধ উত্তরাধিকারীদেরকে ক্ষতিপূরণ বাবদ প্রদত্ত অর্থ সমন্বয় না করে বাজারদরে মেট্রোপলিটন এলাকায় সর্বোচ্চ ০.০৮ একর (আট শতাংশ) জেলা ও থানা সদরে এবং পৌর এলাকার সর্বোচ্চ ০.১৬ একর (ষোল শতাংশ) এবং এর বাইরের এলাকায় সর্বোচ্চ ০.৩২ একর (বত্রিশ শতাংশ) জমি বন্দোবস্ত দিতে পারেন। যেহেতু বন্দোবস্ত গ্রহীতা জমির পূরাতন মালিক, সেহেতু তাকে অগ্রাধিকার প্রদান করা হবে।
৯। মেট্রোপলিটন এলাকা এবং জেলা শহরের বাইরে গবাদিপশু বা দুগ্ধ খামার হাঁস-মুরগীর খামার স্থাপনের জন্য অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। তবে এই ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় কর্তৃক প্রকল্পটি অনুমোদিত হতে হবে। হাঁস-মুরগীর খামারের জন্য সর্বোচ্চ ২.০ একর ও দুগ্ধ খামারের জন্য সর্বোচ্চ ৫.০ একর জমি বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। বন্দোবস্ত প্রাথমিকভাবে ১০ বত্সরের জন্য দেয়া
১২। বৈজ্ঞানিক পদ্ধতিতে মৎস খামার স্থাপনের জন্য সরকারী খাস পুকুর দীর্ঘ মেয়াদী বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। ব্যক্তি বিশেষের ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ২০.০ একর আয়তন বিশিষ্ট পুকুর, নিবন্ধনকৃত সমবায় বা ব্যক্তিমালিকানাধীন (প্রাইভেট লিমিটেডের খাস পুকুর বা বদ্ধ জলমহাল দীর্ঘ মেয়াদী বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। তবে প্রাথমিকভাবে ১০ বছরের জন্য বন্দোবস্ত দেওয়া হবে। প্রথম ৫ বছরের মধ্যে যদি প্রকল্পটি পুরাপুরি প্রকল্প পরিকল্পনা অনুযায়ী বাস্তবায়িত এবং বন্দোবস্তের সকল শর্ত বন্দোবস্ত গ্রহীতা কর্তৃক যথাযথভাবে পালিত হয় তাহলে একই পুকুর বা বদ্ধ জলমহাল পরবর্তীতে সন্তোষজনক পরিচালনার শর্তে দীর্ঘ মেয়াদী বন্দোবস্তে রুপান্তর করা যাবে।
১৩। বিদেশী বিনিয়োগকারীদেরকে অথবা যৌথ উদ্যোক্তাদেরকে শিল্প-কারখানা স্থাপনের জন্য প্রয়োজনীয় পরিমাণ জমি মেট্রোপলিটন এলাকার বাহিরে বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। এক্ষেত্রে অনুমোদিত প্রকল্প অনুপাতে জমির পরিমাণ নির্ধারণ করা হবে। তবে মেট্রোপলিটন এলাকায় আন্তর্জাতিক মানের হোটেল/মোটেল (তিন তারকা ও তদুর্ধ) স্থাপনের জন্য প্রয়োজনীয় পরিমাণ জমি বন্দোবস্ত দেয়া যাবে।
১৪। যদি কলকারখানা ও বাড়ী সংলগ্ন খাসজমি থাক এবং এই খাসজমির অবস্থান এমন যে অত্র খাস জমি অন্য কাহাকেও বন্দোবস্ত প্রদান করলে বাড়ী বা শিল্প কারখানায় যাতায়াতসহ অন্যান্য অসুবিধা সৃষ্টি হবে সেক্ষেত্রে বাড়ীর মালিক বা শিল্প কারখানার অনূকূলে বিশেষ ব্যবস্থা হিসাবে এই খাসজমি (কৃষি বা অকৃষি যাই হোক না কেন) বন্দোবস্ত দেওয়া যাবে।
১৫। কমপক্ষে ২০ বছর বা তদুর্ধ কাল যাবত সরকারী/আধা সরকারী বা স্বায়ত্বশাসিত সংস্থার চাকুরীতে নিয়োজিত আছেন বা ছিলেন এইরূপ কমপক্ষে ৩০ জন বা তদুর্ধ সংখ্যক সদস্যবিশিষ্ট সরকারী/আধাসরকারী বা স্বায়ত্তশাসিত সংস্থার কর্মচারী বা কর্মকর্তার সমন্বয়ে গঠিত সমবায় সংগঠনকে বহুতলবিশিষ্ট আবাসিক ভবন (নূন্যপক্ষে পাঁচতলা ফ্ল্যাট বাড়ী)। নির্মাণের জন্য মেট্রোপলিটন এলাকায় সর্বোচ্চ ১.০ (এক) একর এবং জেলা বা থানা শহরে সর্বোচ্চ ৩.০ (তিন) একর পর্যন্ত খাসজমি বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। বহুতলবিশিষ্ট ভবন নির্মাণের জন্য সমবায়ের প্রতি দুইজন সদস্যের জন্য ০.০২৫ একর (২.৫শতাংশ) হিসাবে জমির পরিমাণ নির্ধারণ করে বন্দোবস্ত দেয়া হবে।
১৬। কমপক্ষে ১৫ জন বা তদুর্ধ সংখ্যক সদস্যবিশিষ্ট প্রকৃত মুক্তিযোদ্ধাদের সমন্বয় গঠিত সমবায় সংগঠনকে বহুতলবিশিষ্ট আবাসিক ভবন, (নূন্যপক্ষে পাঁচতলা ফ্ল্যাট বাড়ী) নির্মাণের জন্য মেট্রোপলিটন এলাকায় সর্বোচ্চ ১.০ (এক) একর এবং জেলা বা থানা সদরে সর্বোচ্চ ৩ একর পর্যন্ত খাস জমি বন্দোবস্ত দেয়া যাবে।
তবে মেট্রোপলিটন এলাকা বা জেলা শহরে বাড়ী বা বাড়ী করার মত জমি আছে এইরূপ কোন মুক্তিযোদ্ধাকে সংগঠনের সদস্য করা যাবে না। বহুতল বিশিষ্ট ভবন নির্মাণের জন্য সমবায়ের প্রতি দুইজন সদস্যের জন্য ০.০২৫ একর হিসাবে জমির পরিমাণ নির্ধারণ করে বন্দোবস্ত দেয়া হবে। এইরুপ বন্দোবস্তের ক্ষেত্রে প্রচলিত নিয়মে ধার্যকৃত সেলামী দিতে হবে ।
১৭। ফুলের চাষ যদি বাণিজ্যিক ভিত্তিতে হয় এবং বিদেশে রপ্তানীর উদ্দেশ্যে করা হয় তবে ফুলের চাষ করার জন্য সর্বোচ্চ ৫.০ একর পর্যন্ত খাসজমি দীর্ঘ মেয়াদী বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। বিভিন্ন প্রকার ফলের বাগান করার জন্য সর্বোচ্চ ১৫.০ (পনের) একর, রাবার চাষের জন্য কোনো ব্যক্তি বিশেষকে সর্বোচ্চ ৩০.০ (ত্রিশ) একর এবং নিবন্ধনকৃত পাবলিক লিমিটেড কোম্পানীকে সর্বোচ্চ ১০০.০০ (একশত) একর পর্যন্ত খাসজমি বন্দোবস্ত দেয়া যাবে।
উপরোক্ত উপ-অনুচ্ছেদে বর্ণিত জমি বন্দোবস্ত প্রদানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের অনুমোদন লাগবে। তবে সরকার প্রধানের অনুমোদনক্রমে বর্ণিত জমি অপেক্ষা অধিক পরিমাণ জমিও বন্দোবস্ত দেয়া যাবে
অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্তের সেলামী বা নিলামের সর্বনিম্ন জমির মুল্যহার :
আগে অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্তের সেলামী বা নিলামের সর্বনিম্ন জমির মুল্যহার ১২ মাসের গড় মুল্যের সাথে ভূমি উন্নয়ন করের ৫০ গুন যোগ করে সেলামি নির্ধারণ হত এখন বর্তমান নীতিমালা অনুযায়ী নিন্মভাবে সেলামি নির্ধারণ করা হয়েছে।
ক) ঢাকা, চট্টগ্রাম মহানগরীর জন্য যে মৌজার জমি বন্দোবস্ত দেওয়া হবে সেই মৌজার পূর্ববর্তী ১২ মাসের জমি বেচাকেনা দলিলের গড় ৩ গুন মূল্য ধার্য করা হবে।
খ) খুলনা, সিলেট,রাজশাহী, বরিশাল,নারায়ণগঞ্জ, সাভার,গাজিপুর, টঙ্গি, এসব এলাকার ১২ মাসের ২ গুন।
গ) অন্যান্য শহরগুলোর জন্য ১.৫ গুন।
বন্দোবস্তের আওতা বহির্ভূত :
অকৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত নীতিমালা ১৯৯৫ এর ৩.০(দ) অনুচ্ছেদে কোন কোন জমি বন্দোবস্তের আওতার বাইরে থাকবে বলে দেওয়া হয়েছে। খাস খতিয়ানের রেকর্ড ভুক্ত রাস্তা-ঘাট, নদ, খাল, বিল, পয়নালি, পুকুর, বাধ, কবরস্থান, শ্মশান, পার্ক, খেলার মাঠ, হাটবাজার, ভূমিপ্রশাসনের বিভিন্ন পর্যায়ের দপ্তরের এলাকাধীন জমি বন্দোবস্তের আওতায় আসবে না।
পাহাড় ও পাহাড়ের ঢালু জমি বন্দোবস্ত প্রদানের ক্ষেত্রে ভূ-প্রকৃতি অর্থাৎ প্রাকৃতিক অবস্থার কোন রূপান্তর না করার শর্তাধীনে উৎপাদনশীল কাজে ব্যবহারের জন্য বন্দোবস্ত দেয়া যাবে। যে সকল জমি ভবিষ্যতে সরকারের প্রয়োজনে বিশেষ করে উন্নয়নমূলক কাজে অথবা সরকারি কোন স্থাপনা নির্মাণের কাজে দরকার তা নিলাম কমিটির নিকট প্রতিয়মান হলে বিক্রয় করা যাবে না।
যে সকল কারণে বন্দোবস্ত বাতিল হবে :
১। জমি যে উদ্দেশ্যে বন্দোবস্ত দেওয়া হয়েছে কর্তৃপক্ষের অনুমতি ছাড়া তা যে উদ্দেশ্যে ব্যবহারের জন্য বন্দোবস্ত দেওয়া হয়েছে সে উদ্দেশ্যে ব্যবহার না করে অন্যকোন উদ্দ্যেশে ব্যবহার করলে।
২। গ্রহিতা বন্দোবস্ত নেবার যে চুক্তিপত্র করে সেই চুক্তিপত্রের আংশিক বা সম্পূর্ণভাবে সেই চুক্তিপত্রের শর্ত ভঙ্গ করলে।
৩। ভূমি সংক্রান্ত সরকারি আইন,অধ্যাদেশ,আদেশ লঘ্ন করিলে।
৪। নির্দিষ্ট সাম্যের মধ্যে মূল্য পরিশোধ করতে ব্যর্থ হলে বন্দোবস্ত বাতিল হবে।
আমাদের দেশে অনেকের ধারণা এমন যে ,সরকার তাকে জমি বন্দোবস্ত দিয়েছে মানে সরকার তার কাছে জমি বিক্রি করে ফেলেছে, ব্যাপারটা আসলে এমন নয়। মনে রাখতে হবে বন্দোবস্ত জমি একেবারে নিজের জমি নয়। তাই এই জমি বিক্রি করার অধিকার তাকে দেওয়া হয় না, তবে শর্ত সাপেক্ষে যে উদ্দেশে সে ইহাবন্দোবস্ত নিয়েছে সেই উদ্দেশ্য পূরণ করতে বাধা নেই। তবে উত্তরাধিকারীদের নাম পরিবরর্তন করা যাবে৷ বন্দোবস্তের মেয়াদ হবে ৯৯ বছর।
